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Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Was heute gilt und was sich ändern könnte
Lesedauer: ca. 7 Min.
Fachlich geprüft von Annedore Hettych-Thiersch, Steuerberaterin · Diplom-Kauffrau (FH)
Das Wichtigste in Kürze
Die Kaufpreisaufteilung bei Immobilien gibt es heute schon: Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, muss für die Gebäudeabschreibung den Kaufpreis auf Gebäude und Grund und Boden aufteilen. Eine ausdrückliche gesetzliche Spezialregelung dazu fehlt bislang. Es gibt Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und eine Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (BMF). Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 (JStG 2026) will das mit einem neuen § 6f im Einkommensteuergesetz (EStG) ändern. Es ist ein Entwurf. Der Bundestag hat ihn am 8. Oktober 2026 in erster Lesung beraten, beschlossen ist noch nichts.
- Heute wird der Kaufpreis auf Grund und Boden und auf das Gebäude aufgeteilt. Abschreiben lässt sich nur das Gebäude. Eine ausdrückliche gesetzliche Spezialregelung dazu gibt es bislang nicht.
- Der Entwurf will die bisherigen Grundsätze in § 6f EStG festschreiben. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung soll der Besteuerung zugrunde gelegt werden, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint.
- Fehlt sie, soll nach Werten aufgeteilt werden, auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die bestehende BMF-Arbeitshilfe soll im Gesetz verankert werden.
- Wer eine von der BMF-Arbeitshilfe abweichende Aufteilung nachweisen möchte, bräuchte nach dem Entwurf ein Gutachten, für das das Gesetz feste Anforderungen aufstellt.
- Gelten soll das erst für Kaufverträge nach der Verkündung des Gesetzes. Wann die erfolgt, steht nicht fest.
Warum die Aufteilung eine Rolle spielt
Im Kaufvertrag steht oft nur ein Gesamtpreis. Steuerlich zählen Gebäude und Grundstück aber getrennt. Das Gebäude nutzt sich ab, deshalb lassen sich seine Anschaffungskosten über die Absetzung für Abnutzung (AfA) auf mehrere Jahre verteilt als Aufwand ansetzen. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben.
Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die Grundlage für die AfA. Darum ist die Aufteilung für Käufer wirtschaftlich relevant und für das Finanzamt ein Prüfungspunkt.
Was heute gilt
Die Aufteilung erfolgt bereits nach dem geltenden Einkommensteuerrecht. Eine ausdrückliche gesetzliche Spezialregelung zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises eines bebauten Grundstücks gibt es bislang nicht. Das Vorgehen folgt aus der Rechtsprechung des BFH, etwa aus dem Urteil vom 16. September 2015 (Az. IX R 12/14). Danach ist eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung grundsätzlich zugrunde zu legen. Eine Korrektur ist geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Die Aufteilung darf außerdem weder nur zum Schein vereinbart sein noch einen Gestaltungsmissbrauch darstellen.
Fehlt eine solche Aufteilung, schätzen die Finanzämter in der Praxis häufig mit der Arbeitshilfe des BMF. Das BMF stellt sie bereit, die zugehörige Anleitung liegt mit Stand Februar 2026 vor. Mit dem typisierten Verfahren lässt sich eine Aufteilung berechnen oder auf Plausibilität prüfen. Die Arbeitshilfe ist ein Hilfsmittel der Verwaltung und kein Gesetz. Ihr Ergebnis ist eine Schätzung, kein verbindlicher Wert.
Was sich ändern könnte
Der neue § 6f EStG-E würde diese Grundsätze ins Gesetz schreiben und an einigen Stellen genauer fassen. Er hat drei Absätze.
Absatz 1 betrifft die Aufteilung im Kaufvertrag. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung soll der Besteuerung zugrunde gelegt werden, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint.
Absatz 2 greift, wenn eine vertragliche Aufteilung nicht verwendet werden kann. Dann sollen Bodenwert und Gebäudewert getrennt ermittelt werden, und der Gesamtkaufpreis wird im Verhältnis beider Werte aufgeteilt. Für die Schätzung soll die ImmoWertV vom 14. Juli 2021 maßgeblich sein. Dabei sind nach dem Entwurf auch Marktanpassungen und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen. Der Gebäudewertanteil darf nicht unter 0 Euro liegen.
Absatz 3 regelt Arbeitshilfe und Gutachten. Die Arbeitshilfe zur vereinfachten Aufteilung soll im Gesetz stehen. Das BMF soll sie im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder veröffentlichen. Ihr Ergebnis kann der Besteuerung zugrunde gelegt werden. Eine abweichende Aufteilung soll ebenfalls möglich sein, setzt aber ein Gutachten voraus. Es muss nach einer Besichtigung vor Ort erstellt werden, entweder von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücksbewertung oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 für die Wertermittlung von Grundstücken zertifizierten Person.
Ab wann soll das gelten?
Nach § 52 Absatz 14b EStG-E soll die Regelung erstmals für bebaute Grundstücke gelten, die aufgrund eines nach dem Tag der Verkündung rechtswirksam abgeschlossenen Kaufvertrags oder gleichgestellten Rechtsakts angeschafft werden. Maßgeblich ist also der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und nicht der Zeitpunkt der Steuererklärung. Für frühere Verträge wäre § 6f nach dem Wortlaut des Entwurfs nicht anzuwenden.
Artikel 3 des JStG 2026, in dem § 6f steht, soll nach dem Entwurf am Tag nach der Verkündung in Kraft treten. Wann das Gesetz verkündet wird, ist offen. Ob das noch 2026 gelingt, lässt sich heute nicht sagen.
Wen betrifft das?
Vor allem Käufer, bei denen die Gebäudeabschreibung eine Rolle spielt, also in erster Linie Vermieter. Über § 9 Absatz 5 Satz 2 EStG-E soll § 6f entsprechend für Werbungskosten bei den Überschusseinkünften gelten, etwa bei Vermietung und Verpachtung. Wer sein Gebäude nicht zur Einkünfteerzielung nutzt, hat in der Regel keine Gebäudeabschreibung. Für ihn ist die Aufteilung meist weniger wichtig.
Wo steht das Gesetzgebungsverfahren?
Danach folgen die weiteren parlamentarischen Beratungen: zweite und dritte Lesung im Bundestag und erneute Befassung des Bundesrates. Der Finanzausschuss kann Änderungen aufnehmen, auch zu § 6f.
- 12. August 2026: Das Bundeskabinett beschließt den Regierungsentwurf.
- 25. September 2026: Der Bundesrat nimmt in seiner 1068. Sitzung Stellung.
- 30. September 2026: Der Entwurf liegt als Bundestagsdrucksache 21/8283 vor.
- 8. Oktober 2026: Erste Lesung im Bundestag, danach Überweisung an den Finanzausschuss.
- 2. November 2026: Für diesen Tag ist eine öffentliche Anhörung im Finanzausschuss angekündigt.
Was noch offen ist
Unklar ist vor allem, wann eine vertragliche Aufteilung „die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt“. Offen ist außerdem, ob die Anforderungen an das Gutachten und die Bindung an die ImmoWertV so bleiben. Und es ist offen, ob und wie das BMF seine bestehende Arbeitshilfe an § 6f anpasst.
Praxistipp der STEUERKANZLEI THIERSCH
Wer eine vermietete oder zur Vermietung bestimmte Immobilie kaufen will, kann sich schon jetzt vorbereiten:
Die Aufteilung im Kaufvertrag ausdrücklich regeln. Sie gibt dem Finanzamt etwas zum Prüfen und ist schon nach heutiger Rechtsprechung der Ausgangspunkt.
Die Herleitung der Zahlen aufbewahren: Unterlagen zum Objekt, zum Bodenrichtwert, zur Wertermittlung.
Die vereinbarte Aufteilung mit dem Ergebnis der aktuellen BMF-Arbeitshilfe vergleichen. So zeigt sich früh, ob das Finanzamt nachfragen könnte.
Bei einer abweichenden Aufteilung früh klären, ob ein Gutachten nötig ist und wer es erstellen kann. Der Entwurf stellt dafür strenge Anforderungen.
Den Vertragszeitpunkt im Blick behalten. Nach dem Entwurf entscheidet er darüber, ob § 6f gilt. Den Verkündungstermin kennt heute niemand.
Ob und in welcher Höhe eine Aufteilung anerkannt wird, hängt vom Einzelfall ab. Zusagen lassen sich dazu nicht machen.
Fazit
Die Kaufpreisaufteilung gibt es auch heute. Neu wären die gesetzliche Grundlage, die feste Anbindung an die ImmoWertV und die klaren Anforderungen an ein abweichendes Gutachten. Die vertragliche Aufteilung behält den Vorrang, muss aber wirtschaftlich haltbar sein und darf die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlen. Beschlossen ist bisher nichts. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald sich im Gesetzgebungsverfahren etwas ändert.
Verwendete amtliche Quellen
- Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2026 (Gesetzentwurf der Bundesregierung), Art. 3 Nr. 3, 4 und 19, Art. 32, Bundestagsdrucksache 21/8283 (30.09.2026)
- Bundesministerium der Finanzen, Pressemitteilung zum Kabinettsbeschluss (12.08.2026)
- Bundesrat, Stellungnahme zum JStG 2026 (1068. Sitzung) (25.09.2026)
- Deutscher Bundestag, erste Lesung des Regierungsentwurfs (08.10.2026)
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), BGBl. I S. 2805 (14.07.2021)
- BFH, Urteil IX R 12/14 (16.09.2015)
- BMF, Arbeitshilfe und Anleitung zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Stand Februar 2026)
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