Wohnung an Angehörige vermieten: Wann gilt die 66-Prozent-Grenze?

Das Wichtigste in Kürze

• Mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete: Die Vermietung gilt als vollentgeltlich, der volle Werbungskostenabzug ist möglich.
• Unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete: Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil – Werbungskosten sind nur anteilig abziehbar.
• Zwischen 50 und unter 66 Prozent: Es kommt auf eine Totalüberschussprognose an. Fällt sie positiv aus, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten.
• Für den Vergleich zählt nicht nur die Kaltmiete: Maßgeblich ist die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten, verglichen mit dem vereinbarten Entgelt einschließlich der vom Mieter getragenen umlagefähigen Kosten.

Die gesetzliche Grundlage: § 21 Abs. 2 EStG

Seit dem Veranlagungszeitraum 2021 sind bei der verbilligten Vermietung drei Bereiche zu unterscheiden (§ 21 Abs. 2 EStG):

• Unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete: Die Nutzungsüberlassung wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Werbungskosten können nur anteilig – entsprechend dem entgeltlichen Teil – geltend gemacht werden.
• Mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete (bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung): Die Vermietung gilt als vollentgeltlich. Der volle Werbungskostenabzug ist möglich, ohne dass eine gesonderte Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht erforderlich ist.
• Zwischen 50 und unter 66 Prozent: Hier greift weder die automatische Kürzung noch die automatische Vollanerkennung. Erforderlich ist eine Totalüberschussprognose: Lässt sich über die voraussichtliche Nutzungsdauer ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten, bleiben die Werbungskosten voll abziehbar. Fällt die Prognose negativ aus, werden sie nur anteilig berücksichtigt.

Gilt nicht nur unter Angehörigen

Diese Regelung gilt grundsätzlich für jede verbilligte Wohnungsvermietung, nicht nur unter Angehörigen. Bei einer Vermietung an nahe Angehörige kommt lediglich zusätzlich die steuerliche Prüfung des Mietverhältnisses anhand des sogenannten Fremdvergleichs hinzu.

Wie die ortsübliche Vergleichsmiete richtig ermittelt wird

Ein häufiger Fehler in der Praxis: Es wird nur die Kaltmiete verglichen. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist das unvollständig. Maßgeblich ist die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Betriebskosten. Diesem Betrag ist das vereinbarte Entgelt einschließlich der vom Mieter zu tragenden umlagefähigen Betriebskosten gegenüberzustellen. Das gilt auch dann, wenn Nebenkosten unmittelbar vom Mieter getragen werden (sogenannter abgekürzter Zahlungsweg), etwa bei Wärmekosten.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete gibt der Bundesfinanzhof eine klare Reihenfolge vor: Grundsätzlich ist zunächst ein vorhandener örtlicher Mietspiegel heranzuziehen, einschließlich der dort ausgewiesenen Bandbreiten. Nur wenn kein geeigneter Mietspiegel vorhanden ist oder dieser ausnahmsweise keine belastbare Vergleichsgrundlage bietet – etwa weil er nicht regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst wurde oder an substanziellen Erhebungsmängeln leidet –, kommen andere Ermittlungswege in Betracht: ein begründetes Sachverständigengutachten, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder die Entgelte für mindestens drei vergleichbare Wohnungen, die konkret nach Adresse, Lage und Stockwerk zu benennen sind. Diese drei Ersatzmethoden sind untereinander grundsätzlich gleichrangig. Eine einzelne Vergleichswohnung reicht dagegen nicht als alleinige Grundlage aus, solange ein brauchbarer Mietspiegel vorhanden ist.

Bei möbliert oder teilmöbliert vermieteten Wohnungen kann zusätzlich ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen sein. Voraussetzung ist allerdings, dass sich ein solcher Zuschlag aus dem örtlichen Mietspiegel oder anhand des örtlichen Mietmarkts tatsächlich ermitteln lässt. Ein pauschal selbst berechneter Zuschlag – etwa auf Grundlage der Möbel-Abschreibung (AfA) oder eines frei gewählten prozentualen Mietrenditeaufschlags – ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht zulässig.

Die formale Seite nicht vergessen: Fremdvergleich

Unabhängig von der 66-Prozent-Grenze prüft das Finanzamt bei Mietverhältnissen zwischen nahen Angehörigen zusätzlich, ob die Vereinbarung ernsthaft getroffen wurde und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt wird. Maßgeblich ist eine Gesamtwürdigung anhand des sogenannten Fremdvergleichs: Der Vertrag muss zivilrechtlich wirksam vereinbart sein, und Gestaltung wie Durchführung müssen dem entsprechen, was auch zwischen fremden Dritten üblich wäre.

Einzelne geringfügige Abweichungen führen dabei nicht zwangsläufig zur Nichtanerkennung. Erhebliche Abweichungen – insbesondere bei den Hauptpflichten wie der tatsächlichen Mietzahlung – können die steuerliche Anerkennung des gesamten Mietverhältnisses jedoch gefährden, wenn sie in ihrer Gesamtheit den Eindruck erwecken, dass der Vertrag in wesentlichen Punkten nicht wie unter Fremden durchgeführt wird.

Fazit

Die 66-Prozent-Grenze bietet Vermietern, die an Angehörige vermieten, einen verlässlichen Maßstab: Wer mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete verlangt, sichert sich den vollen Werbungskostenabzug, ohne eine Überschussprognose erstellen zu müssen.

Entscheidend ist, die Vergleichsmiete korrekt zu ermitteln – als Warmmiete, vorrangig anhand des Mietspiegels und bei möblierten Wohnungen inklusive Möblierungszuschlag. Wer zu knapp kalkuliert oder die Nebenkosten außer Acht lässt, riskiert eine nachträgliche Kürzung der Werbungskosten durch das Finanzamt.