Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau: Was Vermieter zu § 7b EStG wissen müssen

Das Wichtigste in Kürze

• Wer eine neue Mietwohnung baut oder bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erwirbt, kann im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren jeweils bis zu 5 % Sonderabschreibung nach § 7b EStG geltend machen – insgesamt bis zu 20 % der begünstigten Bemessungsgrundlage.
• Für aktuelle Bauvorhaben muss der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt beziehungsweise die Bauanzeige in diesem Zeitraum getätigt worden sein.
• Die Baukostenobergrenze liegt bei 5.200 € je Quadratmeter, die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf maximal 4.000 € je Quadratmeter begrenzt.
• Das Gebäude muss die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen; der Nachweis erfolgt über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
• Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.
• Die Sonderabschreibung lässt sich mit der regulären Gebäude-AfA kombinieren; unter den entsprechenden Voraussetzungen ist auch eine Kombination mit der degressiven Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG möglich.
• Für ältere Fälle aus dem ersten Förderzeitraum kann § 7b EStG auch 2026 noch eine Rolle spielen; ab 2027 ist die Sonderabschreibung für diese Fälle nicht mehr möglich.

Was ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?

Mit § 7b EStG wird die Schaffung neuen Mietwohnraums steuerlich gefördert. Wer die Voraussetzungen erfüllt, kann neben der normalen Gebäudeabschreibung eine zusätzliche Sonderabschreibung in Anspruch nehmen.

Sie beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren jeweils bis zu 5 % der nach § 7b EStG begünstigten Bemessungsgrundlage. Über den gesamten vierjährigen Förderzeitraum können damit bis zu 20 % zusätzlich abgeschrieben werden.

Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen den tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung. Diese ist bei aktuellen Bauvorhaben auf einen bestimmten Betrag je Quadratmeter begrenzt.

Begünstigt werden neu geschaffene Wohnungen, die entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Die Regelung kann nicht nur bei klassischen Mehrfamilienhäusern greifen. Auch neu geschaffene Wohnungen in bestehenden Gebäuden können grundsätzlich begünstigt sein, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt werden.

Bei einer gekauften Neubauwohnung kommt es zusätzlich auf den Zeitpunkt des Erwerbs an. Die Wohnung gilt für den Erwerber nur dann als neu, wenn sie spätestens bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Maßgeblich ist dabei nicht allein der notarielle Kaufvertrag, sondern grundsätzlich der Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten.

Wird eine Wohnung noch im Fertigstellungsjahr mehrfach weiterverkauft, kann grundsätzlich nur der Letzterwerber die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen.

Welcher Förderzeitraum gilt?

Für neue Projekte ist heute vor allem der zweite Förderzeitraum relevant. Der Bauantrag muss nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt werden. Ist kein Bauantrag erforderlich, kommt es auf die Bauanzeige an.

Für diese Fälle gelten die aktuell höheren Kostengrenzen und zusätzlich die Anforderungen an den energetischen und nachhaltigen Gebäudestandard.

Daneben gibt es noch ältere Fälle aus dem ersten Förderzeitraum. Diese können gerade im Veranlagungszeitraum 2026 noch relevant sein.

Ältere Bauvorhaben: Sonderabschreibung letztmals 2026

Der erste Förderzeitraum betrifft Bauanträge beziehungsweise Bauanzeigen nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022.

Für diese Fälle galten niedrigere Grenzwerte:

• Baukostenobergrenze: 3.000 € je Quadratmeter
• maximale Bemessungsgrundlage: 2.000 € je Quadratmeter

Voraussetzungen für aktuelle Bauvorhaben

Für Bauanträge beziehungsweise Bauanzeigen des zweiten Förderzeitraums müssen mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein.

• Baukostenobergrenze: 5.200 € je Quadratmeter. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 € je Quadratmeter der für § 7b EStG maßgeblichen Fläche nicht übersteigen. Wird diese Grenze überschritten, entfällt die Sonderabschreibung grundsätzlich vollständig – nicht nur der darüber liegende Betrag.
• Bemessungsgrundlage: maximal 4.000 € je Quadratmeter. Von der Baukostenobergrenze zu unterscheiden ist die maximale Bemessungsgrundlage. Für die Sonderabschreibung können höchstens 4.000 € je Quadratmeter berücksichtigt werden. Für die reguläre Gebäude-AfA gelten dagegen grundsätzlich die tatsächlichen abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
• Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse. Für den aktuellen Förderzeitraum reicht ein Neubau nach einem üblichen energetischen Standard nicht aus. Das Gebäude muss die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen. Der Nachweis erfolgt über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
• Entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken. Die Wohnung muss entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Eine selbst genutzte Wohnung ist nicht begünstigt. Auch Wohnungen, die der vorübergehenden Beherbergung dienen, fallen grundsätzlich nicht unter die Förderung.
• Die Zehnjahresfrist. Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Wird die Wohnung innerhalb dieses Zeitraums beispielsweise selbst genutzt oder nicht mehr entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen zu Wohnzwecken überlassen, kann die bereits gewährte Sonderabschreibung rückwirkend entfallen.

Wann wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht?

§ 7b EStG sieht insbesondere drei Fälle vor, in denen bereits in Anspruch genommene Sonderabschreibungen rückwirkend korrigiert werden können.

• Die Wohnung wird nicht ausreichend lange zu Wohnzwecken vermietet: Wird die vorgeschriebene entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken innerhalb des zehnjährigen Nutzungszeitraums nicht eingehalten, kann die Förderung rückwirkend entfallen.
• Die Wohnung wird innerhalb des Zehnjahreszeitraums steuerfrei veräußert: Nicht jeder Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist führt automatisch zu einer Rückgängigmachung. Problematisch wird die Veräußerung insbesondere dann, wenn der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt.
• Die Baukostenobergrenze wird nachträglich überschritten: Wird die maßgebliche Baukostenobergrenze innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung aufgrund nachträglicher Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten, kann die Sonderabschreibung rückwirkend wegfallen. In diesen Fällen können auch bereits bestandskräftige Steuerbescheide für frühere Jahre entsprechend geändert werden.

Kombination mit der normalen Gebäude-AfA

Die Sonderabschreibung wird zusätzlich zur regulären Gebäudeabschreibung gewährt.

Während des vierjährigen Begünstigungszeitraums läuft die normale AfA grundsätzlich weiter. Je nach Gebäude und Zeitpunkt der Herstellung beziehungsweise Anschaffung kann dabei die lineare oder die degressive Gebäude-AfA in Betracht kommen.

Für bestimmte neue Wohngebäude kann die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG genutzt werden. Sie beträgt grundsätzlich 5 % vom jeweiligen Restwert und kann mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG kombiniert werden, wenn die Voraussetzungen beider Regelungen erfüllt sind.

Gerade in den ersten Jahren kann sich dadurch eine deutlich höhere Abschreibung ergeben als bei der linearen AfA allein. Eine allgemeine Prozentangabe für die Abschreibung innerhalb der ersten zehn Jahre ist allerdings wenig aussagekräftig, da die tatsächliche Höhe von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, der Bemessungsgrundlage nach § 7b EStG und der gewählten regulären Abschreibungsmethode abhängt.

Nach Ablauf des vierjährigen Begünstigungszeitraums wirkt sich die bereits in Anspruch genommene Sonderabschreibung außerdem auf die weitere Bemessung der AfA aus.

Rechenbeispiel

Eine neue Mietwohnung mit 80 m² wird für 360.000 € hergestellt. Zur Vereinfachung unterstellen wir, dass es sich vollständig um berücksichtigungsfähige Herstellungskosten des Gebäudes handelt.

Die Kosten betragen damit 360.000 € ÷ 80 m² = 4.500 € je m². Die Baukostenobergrenze von 5.200 € je Quadratmeter wird eingehalten. Die Sonderabschreibung ist damit nicht bereits wegen zu hoher Herstellungskosten ausgeschlossen.

Für die Berechnung der Sonderabschreibung dürfen jedoch höchstens 4.000 € je Quadratmeter angesetzt werden: 80 m² × 4.000 € = 320.000 € Bemessungsgrundlage.

Die maximale Sonderabschreibung beträgt jährlich 320.000 € × 5 % = 16.000 €. Wird der Höchstbetrag in allen vier Jahren genutzt, ergibt sich insgesamt eine Sonderabschreibung von 4 × 16.000 € = 64.000 €. Diese 64.000 € kommen zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA hinzu.

Das Beispiel zeigt zugleich, warum die Aussage „20 % der Herstellungskosten“ nicht immer zutrifft: Bezogen auf die tatsächlichen Herstellungskosten von 360.000 € entsprechen die 64.000 € hier lediglich rund 17,8 %. Die Begrenzung ergibt sich aus der maximalen Bemessungsgrundlage von 4.000 € je Quadratmeter.

Praxishinweis

Wer die Sonderabschreibung nutzen möchte, sollte das Thema möglichst früh in die Planung einbeziehen.

Gerade die QNG-Zertifizierung und die Baukostenobergrenze lassen sich nach Fertigstellung nicht ohne Weiteres korrigieren. Es lohnt sich deshalb, die steuerlichen Voraussetzungen bereits vor Beginn des Projekts mit den technischen Anforderungen abzugleichen.

Auch nach Fertigstellung sollte die Dokumentation nicht enden. Die Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken muss über den gesamten gesetzlichen Zeitraum nachvollziehbar sein.

Bei größeren oder betrieblichen Investitionen können zusätzlich beihilferechtliche Vorgaben eine Rolle spielen. Diese sollten im Einzelfall gesondert geprüft werden.

Fazit

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann den steuerlichen Aufwand bei einem Mietwohnungsneubau in den ersten Jahren deutlich erhöhen und damit die Steuerbelastung zeitlich nach hinten verschieben.

Die Förderung ist allerdings an klare Voraussetzungen gebunden. Besonders entscheidend sind bei aktuellen Bauvorhaben die Baukostenobergrenze von 5.200 € je Quadratmeter, die begrenzte Bemessungsgrundlage von 4.000 € je Quadratmeter sowie der Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse und QNG-Nachweis.

Wer bereits ein älteres Objekt aus dem ersten Förderzeitraum besitzt, sollte außerdem einen Blick auf das Jahr 2026 werfen. Für diese Fälle ist 2026 das letzte Jahr, in dem eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG noch möglich sein kann. Ob und in welcher Höhe sie für dieses Jahr beansprucht werden kann, hängt vom jeweiligen Objekt und dem bisherigen Abschreibungsverlauf ab.